Apa yang harus diketahui oleh wali tentang transaksi properti

Ketika wali bisa dan tidak bisa disingkirkan

Oleh Phia van der Spuy

Di bawah Undang-Undang Pengasingan Tanah, setiap akta penjualan harta tak gerak harus dibuat secara tertulis, dan pihak-pihak di dalamnya atau agen mereka harus secara hukum berwenang untuk bertindak pada saat penandatanganan kontrak. Ayat 2 (1) dari undang-undang tersebut menyatakan bahwa tidak ada pemindahtanganan tanah yang akan dilakukan kecuali hal itu terkandung dalam akta pemindahtanganan yang ditandatangani oleh para pihak atau agen mereka yang bertindak atas kewenangan tertulis mereka.

Ketika perwalian diskresioner memperoleh properti, wali amanat dapat bertindak hanya jika diizinkan untuk melakukannya oleh Master Pengadilan Tinggi dengan surat wewenang (bagian 6 dari Undang-Undang Kontrol Properti Perwalian).

Transaksi properti dengan kepercayaan untuk dibentuk

Perwalian baru muncul hanya setelah surat otoritas dikeluarkan untuk pengawas baru oleh Guru. Oleh karena itu, setiap transaksi yang dilakukan oleh seseorang yang mengklaim bertindak atas nama kepercayaan tersebut tanpa otoritas yang diperlukan tidak valid.

Sebuah “perwalian yang akan dibentuk” tidak dapat dinominasikan sebagai pembeli untuk tujuan tugas transfer, bahkan dengan kata-kata “ketentuan alteri” (artinya bahwa perjanjian tersebut menguntungkan pihak ketiga), karena wali amanat tidak akan berada dalam posisi untuk meratifikasi transaksi atas nama kepercayaan secara surut. Dalam kasus seperti itu, tidak ada transaksi yang dianggap telah terjadi, karena kontrak tersebut batal sejak awal. Para wali (setelah diberi wewenang oleh Master) akan diminta untuk membuat kontrak baru dengan penjual jika tujuan utamanya adalah agar perwalian tersebut memperoleh properti. Ini berbeda dengan situasi dengan perusahaan dan perusahaan tertutup, di mana kontrak pra-penggabungan dapat diratifikasi dan akibatnya properti tidak bergerak dapat dibeli karena entitas yang masih akan dibentuk.

Pengadilan yang diadakan dalam kasus Jansen v Ringwood Investments 87 CC tahun 2013 bahwa ratifikasi kontrak oleh wali tidak mungkin jika undang-undang memerlukan otoritas tertulis sebelumnya untuk tindakan tersebut, apa pun instrumen perwalian yang diberikan. Oleh karena itu, meskipun instrumen perwalian memungkinkan untuk ratifikasi, ia tidak akan mengesampingkan persyaratan Undang-Undang Pengasingan Tanah, dan transaksi tidak akan sah.

Bisakah transaksi properti nanti diratifikasi oleh wali?

Jika perjanjian penjualan ditandatangani oleh satu atau lebih pengawas tanpa persetujuan dewan pengawas penuh, penjual bahkan tidak akan berada dalam posisi untuk mengklaim kinerja tertentu karena perjanjian tersebut batal demi hukum dan tidak dapat diandalkan oleh penjual dalam bentuk apa pun. cara. Para wali juga bukan pihak yang mengadakan kontrak – perwalian tersebut adalah (kasus Goldex 16 (Pty) Ltd v Capper tahun 2019).

Kapan wali dapat menandatangani penawaran untuk membeli?

Pengawas hanya dapat bertindak setelah pengangkatan mereka telah disahkan oleh Master. Oleh karena itu, kecuali seorang wali memiliki surat kuasa yang dikeluarkan oleh Tuan yang mengkonfirmasikan pengangkatannya, wali tersebut tidak dapat bertindak atas nama perwalian. Sementara persyaratan bagian 6 dari undang-undang tersebut adalah untuk kepentingan penerima manfaat, mereka juga untuk kepentingan publik sejauh memberikan bukti tertulis yang tepat yang menunjukkan siapa yang melayani wali amanat (kasus Simplex v van der Merwe tahun 1996) ). Dalam hal ini, dianggap bahwa setiap perjanjian yang dibuat oleh wali sebelum otorisasi diberikan dianggap batal demi hukum, dan tidak dapat diratifikasi.

Jika dan kapan seorang wali dapat bertindak atas nama perwalian?

Jika suatu perwalian memiliki lebih dari satu wali, setiap tindakan keterasingan yang dilakukan oleh perwalian tersebut akan membutuhkan tanda tangan dari semua wali amanat. Jika tidak ada otoritas dalam instrumen perwalian, sehubungan dengan perwalian dengan lebih dari satu wali amanat, wali amanat dianggap sebagai agen sebagaimana dimaksud dalam bagian 2 (1) dari Undang-Undang Pengasingan Tanah, dan akan membutuhkan otoritas tertulis dari wali lainnya untuk membuat akta keterasingan atas nama perwalian.

Kasus Thorpe v Trittenwein tahun 2007 menegaskan prinsip bahwa di mana satu wali diberi wewenang untuk bertindak atas nama wali lainnya, dan penjualan tanah terlibat, otorisasi tersebut harus diterima secara tertulis dalam bentuk resolusi yang ditandatangani oleh otoritas yang berwenang. wali.

Setiap akta penjualan yang dibuat oleh satu wali yang mengaku bertindak atas nama wali lainnya, di mana wali tersebut tidak diizinkan untuk melakukannya oleh rekan wali mereka, akan dianggap batal demi hukum. Ini karena tidak akan memenuhi persyaratan Undang-Undang Pengasingan Tanah (bagian 2), dan tidak dapat diratifikasi setelahnya. Kasus ini menegaskan bahwa penjualan tidak dapat diratifikasi dengan menandatangani otorisasi tertulis untuk bertindak setelah fakta. Otoritas tertulis, oleh karena itu, harus diberikan kepada wali amanat sebelum penandatanganan akta penjualan.

Perhatikan dokumentasi “standar” tentang cara mendapatkan pinjaman

Kepatuhan kepercayaan adalah tentang dokumen! Banyak pemodal atau pengacara meminta tanda tangan dari dokumentasi standar yang mereka gunakan untuk semua transaksi properti (seperti perusahaan), yang, misalnya, memberikan otoritas kepada seorang wali untuk bernegosiasi dan membuat perjanjian dengan bank sesuai keinginan mereka. Ini tidak diperbolehkan dalam hukum kepercayaan kami dan mungkin menunjukkan kepercayaan alter ego (di mana satu orang mengontrol kepercayaan). Juga, dokumentasi standar bank biasanya menyatakan bahwa rapat telah diadakan. Kecuali pertemuan fisik diadakan untuk menyetujui transaksi, wali lebih baik menetapkan bahwa itu adalah resolusi round-robin (tetapi hanya jika instrumen kepercayaan memungkinkan untuk itu).

Pastikan semua fakta benar dan prosedur diikuti sebagaimana diatur dalam dokumentasi yang harus ditandatangani. Merupakan kewajiban wali amanat untuk membaca dan memahami apa yang mereka tanda tangani. Dalam banyak kasus, dokumentasi diatur secara tidak benar (faktual dan prosedural), yang mungkin kembali menggigit wali amanat.

Phia van der Spuy adalah akuntan dengan gelar Master di bidang pajak dan Praktisi Fidusia terdaftar di Afrika Selatan, Praktisi Pajak Master (SA), Praktisi Trust and Estate dan pendiri Trusteeze, penyedia solusi kepercayaan digital.

KEUANGAN PRIBADI


Posted By : Togel Hongkong