Apa yang perlu Anda ketahui tentang RUU Pengambilalihan

Apa yang perlu Anda ketahui tentang RUU Pengambilalihan


Oleh Pendapat 11 jam yang lalu

Bagikan artikel ini:

Oleh Bulelwa Mabasa

PENGANTAR

Pada tahun 2019, Panel Penasihat Parlemen untuk Pembaruan Pertanahan memberi tahu Presiden bahwa Undang-Undang Perampasan Nomor 63 tahun 1975 (“Undang-Undang 1975”) yang lama tidak konstitusional dan bertentangan dengan pasal 25 Konstitusi Afrika Selatan, 1996. Pada 9 Oktober lalu Tahun ini, Departemen Pekerjaan Umum dan Prasarana (DPWI) menerbitkan RUU Peruntukan B3-2020. Artikel ini bertujuan untuk memberikan ringkasan penjelasan singkat dari proses pengambilalihan dan kompensasi yang digambarkan dalam RUU, serta pencantuman kompensasi nihil yang diusulkan.

APAKAH EKSPROPRIASI ITU?

Perampasan adalah akuisisi sepihak atas properti milik pribadi oleh Negara untuk tujuan publik. Pengambilalihan umumnya terjadi untuk kepentingan publik seperti pembangunan jalan atau pembangkit listrik, dan disertai dengan kompensasi. Di Afrika Selatan, pengambilalihan juga dapat terjadi untuk tujuan reformasi lahan dan meningkatkan akses ke sumber daya alam.

Pengambilalihan secara historis diatur oleh undang-undang tahun 1975, yang pada dasarnya mengatur kompensasi nilai pasar. Namun, ada perbedaan antara bagian 25 dan Undang-undang 1975. Para ahli mengkritik pengadilan kami karena ragu-ragu untuk menerapkan potensi transformatif dari pasal 25. Hingga saat ini, Negara telah mengikuti pendekatan “pembeli yang bersedia, penjual yang bersedia” dalam menghitung kompensasi, yang oleh beberapa orang digambarkan sebagai memperburuk anggaran reformasi tanah yang sudah terbatas. Di tengah meningkatnya seruan agar klausul hak milik konstitusional diubah, Afrika Selatan sekarang telah disajikan dengan RUU tersebut.

BAGAIMANA EKSPROPRIASI BEKERJA?

Tiga fase yang digambarkan dalam RUU tersebut dirangkum di bawah ini.

I. TAHAP PENYIDIKAN DAN PENILAIAN

Otoritas pengambilalihan (EA) harus terlebih dahulu memastikan kesesuaian properti untuk tujuan pengambilalihan dan harus menetapkan sejauh mana hak yang terdaftar dan tidak terdaftar di dalamnya. EA dapat memeriksa, mensurvei, dan menilai properti. Dimasukkannya hak tidak terdaftar informal dalam proses pengambilalihan dan kompensasi merupakan fitur transformatif yang tidak ditemukan dalam undang-undang tahun 1975 dan bertujuan untuk memastikan bahwa pemegang hak yang tidak terdaftar, seperti buruh tani, tidak dikecualikan dari menerima kompensasi.

II. FASE PEMBERITAHUAN DAN KONSULTASI

EA harus menyampaikan pemberitahuan niat untuk mengambil alih pemilik dan pemegang hak yang diketahui di properti. Pada tahap ini, kepemilikan belum diserahkan ke EA. Pemberitahuan ini harus menjelaskan tujuan pengambilalihan, alasan mengapa properti tertentu dipilih, dan tanggal pengambilalihan.

Pemberitahuan tersebut juga harus menyertakan undangan untuk keberatan atas pengambilalihan tersebut. Pemegang harus mengklaim jumlah sebagai kompensasi yang adil dan setara. EA kemudian harus membalas kepada pemilik atau pemegang dan menerima atau menolak jumlah ini dan membuat penawaran kompensasi sendiri dalam kasus terakhir, disertai dengan perincian lengkap, alasan penawaran dan dokumentasi pendukung.

AKU AKU AKU. FASE EKSPROPRIASI DAN KOMPENSASI

Jika EA melanjutkan pengambilalihan, ia harus memberikan pemberitahuan lebih lanjut, yang harus menyertakan jumlah kompensasi yang ditawarkan atau disetujui, dan pernyataan bahwa pemilik dapat melakukan proses pengadilan untuk menyengketakan jumlah kompensasi dalam waktu 180 hari sejak tanggal perampasan.

Hak atas kepemilikan dan kepemilikan properti akan diteruskan ke EA pada tanggal pengambilalihan yang ditentukan dalam pemberitahuan, bersama dengan semua hak yang tidak terdaftar, kecuali hal yang sama secara khusus dikecualikan. Pemilik tetap berhak atas penggunaan dan pendapatan dari properti yang diambil alih, tetapi tetap bertanggung jawab atas biaya operasional dan pajak apa pun sampai EA memiliki properti tersebut.

Jika EA dan pemilik atau pemegang tidak dapat mencapai kesepakatan tentang jumlah kompensasi, mereka dapat mencoba untuk menyelesaikan perselisihan melalui mediasi atau dengan mendekati pengadilan. Namun, properti dapat diambil alih, dan kepemilikan dialihkan ke EA, sebelum kesepakatan tentang kompensasi dicapai atau pengadilan membuat keputusan tentang kompensasi.

PENETAPAN KOMPENSASI

Kompensasi atas pengambilalihan telah lama menjadi subyek perdebatan sengit di Afrika Selatan. Sebagian besar praktisi hukum masih berpandangan bahwa kompensasi harus selalu sesuai dengan nilai pasar. Meskipun mengikuti pendekatan yang umumnya konservatif, pengadilan kami telah menegaskan bahwa kompensasi tidak hanya didasarkan pada nilai pasar. Mahkamah Konstitusi berpandangan bahwa penetapan kompensasi harus melalui pendekatan dua tahap; dimulai dengan nilai pasar dan kemudian menyesuaikannya ke bawah atau ke atas berdasarkan faktor-faktor lain yang terkandung dalam pasal 25 (3) Konstitusi.

Pasal 12 RUU mengatur penentuan kompensasi. Bagian ini secara efektif akan mencabut prinsip “pembeli yang bersedia, penjual yang bersedia” dari tahun 1975 sct dan menggantinya dengan prinsip “adil dan merata” sebagaimana dimaksud dalam bagian 25 (3) Konstitusi. Namun, RUU tersebut lebih jauh dari Konstitusi, menetapkan lima keadaan di mana mungkin adil dan pantas untuk kompensasi nihil yang harus dibayar, yaitu, di mana: tanah dimiliki untuk tujuan spekulatif; tanah dikuasai oleh suatu organ negara dan tidak digunakan untuk fungsi intinya; tanah telah ditinggalkan; nilai pasar tanah kurang dari investasi negara atau subsidi dalam pengadaan tanah; atau tanah menimbulkan risiko kesehatan, keselamatan, atau fisik.

Perlu dicatat bahwa kompensasi nihil hanya akan berlaku untuk tanah yang diambil alih untuk reformasi tanah, dan tidak untuk pengambilalihan secara umum.

Selain itu, pasal 12 (3) adalah pedoman yang tidak lengkap sebagai lawan dari daftar yang membatasi, yang menciptakan keleluasaan untuk dilaksanakan oleh pengadilan. Bisa dibayangkan keadaan lain juga dapat membenarkan nihil kompensasi, seperti di mana tanah ditempati oleh penyewa tenaga kerja, atau di mana properti telah diperoleh berdasarkan undang-undang yang diskriminatif secara rasial dan sekarang diambil alih untuk tujuan reformasi tanah.

Komentar untuk RUU tersebut telah ditutup dan warga Afrika Selatan sedang menunggu versi yang mungkin diubah.

Bulelwa Mabasa adalah direktur & Thomas Karberg, Calon Pengacara di Werksmans Attorneys. Mabasa juga berada di panel Penasihat Presiden untuk reformasi pertanahan.

* Pandangan yang diungkapkan di sini belum tentu dari IOL atau situs judul.

LAPORAN BISNIS ONLINE


Posted By : https://airtogel.com/