Kebijakan tentang perumahan inklusif tidak cukup, kata para ahli

Kebijakan tentang perumahan inklusif tidak cukup, kata para ahli


Oleh Bonny Fourie 56m yang lalu

Bagikan artikel ini:

Perumahan inklusif – skema untuk memasukkan unit yang terjangkau dalam pembangunan baru – adalah masalah kritis dan sangat diperdebatkan di Cape Town. Namun, para pemangku kepentingan menyadari, setelah beberapa upaya gagal, tidak ada solusi yang cocok untuk semua.

Para ahli mengatakan meskipun ada kebijakan, ini saja tidak cukup. Mereka memperingatkan bahwa kecuali hal-hal penting – terkait dengan penyediaan perumahan yang terjangkau bagi penduduk berpenghasilan rendah hingga sedang dalam pembangunan – ditangani, hal itu tidak akan pernah menjadi kenyataan.

Patricia de Lille menggembar-gemborkan perumahan inklusi sebagai yang pertama bagi negara dan sebagai salah satu cara untuk membantu menangani perencanaan tata ruang apartheid. Batu sandungan, katanya, diharapkan saat kota bergulat dengan cara terbaik untuk menggunakan model ini.

Rashiq Fataar, pendiri lembaga pemikir independen Future Cape Town, percaya bahwa yang diperlukan agar skema tersebut berhasil adalah:

* Tujuan dan target yang jelas.

* Status prioritas diberikan kepada proyek percontohan inovatif di ruang perumahan inklusi.

* Kerja sama dan kolaborasi rutin antara semua pemain peran, termasuk pemerintah daerah, pengembang, desainer, bank, dan komunitas.

Baca majalah digital terbaru Property360 di bawah ini

Kota Cape Town telah mengakui bahwa “kebutuhan mendesak” akan perumahan bagi rumah tangga yang paling rentan di kota adalah tantangan terbesar yang dihadapinya, dan muncul dari perencanaan tata ruang apartheid yang menyerahkan mayoritas penduduk Capeton ke permukiman yang jauh dari peluang kerja. Selain itu, hanya ada sedikit atau tidak ada investasi yang dilakukan untuk merangsang kegiatan ekonomi di daerah-daerah ini.

Pada 2017, sebagai sarana untuk mengatasi masalah tersebut, Pemprov DKI Jakarta mengalokasikan lima lokasi di pusat kota untuk campuran pembangunan perumahan yang terjangkau. Ini juga mengembangkan strategi untuk penyediaan peluang perumahan di kota-kota dalam yang lebih kecil.

Tapi meski niatnya mungkin mulia, Fataar yakin fokus perumahan inklusif telah salah.

Dia mengatakan mekanisme untuk meningkatkan, dan memasok, perumahan ini di seluruh kelompok pendapatan yang beragam diperlukan. Kebijakan perumahan inklusif saja tidak akan mencapai penyediaan perumahan yang terjangkau oleh sektor swasta di daerah-daerah yang berlokasi baik, katanya.

“Meskipun kebijakan itu penting, ia tidak mengirimkan unit di lapangan dalam jangka waktu yang ditentukan.

“Kebijakan perumahan inklusif tidak harus fokus pada penetapan persentase minimum dari unit rumah yang terjangkau untuk dimasukkan dalam pembangunan, seperti 20%, karena persentase ini seringkali sewenang-wenang dan mungkin tidak realistis, tergantung pada proyeknya. Tidak ada solusi yang cocok untuk semua. ”

Deon van Zyl, ketua Forum Pengembangan Properti Western Cape (WCPDF) dan direktur Al & A, sebuah perusahaan pengembangan dan manajemen proyek lokal, mengatakan perdebatan di Cape Town seharusnya tentang penyediaan akomodasi yang terjangkau bagi orang-orang yang tidak berpenghasilan cukup untuk mengaksesnya. peluang perumahan konvensional tetapi berkontribusi pada ekonomi, dan menghancurkan warisan apartheid bersejarah dari perencanaan kota yang tetap tertanam hingga hari ini.

“Otoritas lokal bergulat untuk menentukan peran mereka sendiri dalam menangani dua perdebatan ini.”

Ekonom properti Erwin Rode, dari Rode & Associates, mengatakan tujuan program perumahan inklusif adalah untuk meningkatkan jumlah unit yang dibangun untuk kategori berpenghasilan rendah, dan mempromosikan integrasi kelas sosial-ekonomi. Dalam upayanya untuk melakukan itu, Kota Johannesburg telah mengusulkan kebijakan yang akan memaksa pengembang untuk menyediakan minimal 20% unit rumah berpenghasilan rendah dan menengah di setiap pembangunan perumahan baru.

Konsep pembangunan perumahan 80:20 melihat para pengembang:

1. Buka kunci potensi massal di situs yang ada;

2. Tambahkan 20% lebih banyak apartemen (ini akan termasuk dalam rumah yang lebih terjangkau) ke skema aslinya;

3. Biaya perencanaan dan pembangunan, antara lain 20% ini sekarang akan disubsidi oleh 80% dari total pembangunan sekarang.

Fataar mengatakan: “Daripada menunggu perumusan kebijakan yang sempurna, kami perlu memimpin dengan proyek percontohan dan belajar dari proyek yang melampaui bisnis seperti biasa dan memasukkan pembelajaran ini ke dalam kebijakan kami.”

Model perumahan inklusi Blok 80:20, Forty on L, saat ini sedang diujicobakan di Cape Town. Direktur pelaksana Jacques van Embden percaya hal itu dapat memberikan “kerangka terobosan untuk pembangunan inklusif di masa depan di kota”.

Namun, ia mengatakan penting untuk dicatat bahwa model perusahaan didasarkan pada kebutuhan pasar lokal dan oleh karena itu terutama melayani pasar berpenghasilan menengah.

Pengembang, kata Emden, memiliki peran untuk dimainkan dalam berkontribusi menuju lintasan pembangunan yang lebih terintegrasi, beragam, dan berkelanjutan.

Pembangunan Forty on L Blok pada awalnya direncanakan untuk menyediakan apartemen perkotaan untuk pasar kelas menengah ke bawah dengan model 80:20. Namun, setelah konsultasi ekstensif dengan profesional industri dan umpan balik dari pemangku kepentingan, hal ini diubah menjadi dasar “satu-untuk-satu”, yang berarti bahwa untuk setiap meter persegi perumahan inklusi yang ditambahkan, pengembang dapat menambahkan satu meter persegi ke skema asli. .

Brett Herron dari Kota Cape Town, anggota komite walikota untuk Transportasi dan Pembangunan Perkotaan, mengatakan ada kewajiban di Kota dan sektor swasta untuk memastikan pusat kota dan CBD lainnya dapat diakses dan terjangkau bagi mereka yang masih tinggal di pinggiran. .

Definisi ‘keterjangkauan’ harus berbeda dari kota ke kota

Hambatan untuk keberhasilan penyediaan perumahan inklusi adalah definisi “keterjangkauan”, yang menurut Rashiq Fataar dari Future Cape Town perlu disempurnakan.

“Definisi umum perumahan terjangkau cenderung digunakan tetapi definisi ini tidak mencerminkan gradien harga perumahan di seluruh kota.

“Kita perlu mendefinisikan keterjangkauan dalam kaitannya dengan pendapatan median suatu area serta nilai median per meter persegi. Kami tidak dapat terus menggunakan basis rendah yang sama untuk keterjangkauan di setiap area di kota. “

Untuk mengilustrasikan hal ini, dia menjelaskan: “Apa yang kami maksud dengan perumahan yang terjangkau di daerah yang berlokasi baik seperti Cape Town CBD? Meskipun biaya dan suku bunga meningkat setiap tahun, tidak ada peninjauan yang dilakukan setiap tahun yang memperluas klasifikasi kelompok pendapatan yang membutuhkan beberapa bentuk bantuan, baik melalui sektor publik atau swasta.

“Kami juga perlu mengakui bahwa kota-kota di Afrika Selatan berbeda; misalnya, harga tanah di Cape Town jauh lebih mahal daripada kota-kota lain di Afrika Selatan, yang berpengaruh signifikan pada tingkat keterjangkauan. ”

Kota Johannesburg mendefinisikan “menengah ke bawah” sebagai pendapatan rumah tangga yang kurang dari R7 000 sebulan. Proposal perumahan inklusi menetapkan bahwa sewa, termasuk pungutan, tetapi tidak termasuk tagihan listrik, seperti listrik, tidak boleh melebihi R2 100 sebulan. Plafon R2 100 didasarkan pada 30% pendapatan rumah tangga Rp7.000.

* Klik di sini untuk berita properti lainnya.


Posted By : http://54.248.59.145/