Tanda-tanda kehidupan di sektor properti SA

Tanda-tanda kehidupan di sektor properti SA


Dengan Opini 2 jam yang lalu

Bagikan artikel ini:

Oleh Dirk Jooste

Sektor properti yang terdaftar di Afrika Selatan mengalami masa-masa terik akhir-akhir ini.

Setelah menjadi primadona investor lokal selama beberapa tahun, sektor properti terdaftar lokal belakangan ini menjadi kelas aset berkinerja terburuk sejak 2018. Properti terdaftar telah mencatatkan laba tahunan sebesar -42,37 persen hingga akhir November.

Sektor ini menghadapi tantangan bahkan sebelum dimulainya pandemi Covid-19, yang telah meningkatkan ketidakpastian lebih lanjut tentang pendapatan di masa depan. Namun, bahaya dalam berfokus hanya pada nomor sektor adalah bahwa investor kehilangan peluang pengembalian potensial yang muncul ketika sentimen negatif yang ekstrim membayangi penilaian wajar.

Kekhawatiran pra-pandemi telah diperkuat

Bahkan sebelum pandemi, investor mengkhawatirkan prospek sektor ini. Ekonomi Afrika Selatan belum menciptakan lingkungan yang mendukung pertumbuhan sektor properti ritel atau perkantoran selama beberapa tahun terakhir. Kenaikan tarif dan pajak serta tarif listrik di atas inflasi telah mengurangi keterjangkauan penyewa, dan kelebihan pasokan properti sewaan di titik-titik tertentu berarti bahwa penyewa dapat berbelanja untuk sewa yang lebih rendah.

Manajemen perwalian investasi real estat (Reits) tidak semuanya menjalankan bisnis dengan cara menahan stres yang parah. Legislasi menyatakan bahwa 75 persen dari pendapatan yang dapat didistribusikan harus dibayarkan, dan membatasi pengeluaran yang dapat dikurangkan dari pajak hanya untuk pemeliharaan. Pengeluaran modal (ditujukan untuk perbaikan) tidak dapat dikurangkan untuk tujuan perpajakan, dan karena pendapatan yang dapat didistribusikan yang ditahan juga dapat dikenakan pajak, mayoritas tim manajemen telah memilih untuk membayar 100 persen dari pendapatan yang dapat didistribusikan sebagai dividen, membatasi pilihan pendanaan organik yang tersedia untuk Reits. untuk tujuan ekspansif.

Disajikan dengan pilihan untuk mendanai belanja modal dari rights issue atau melalui hutang, banyak Reits baru-baru ini memilih hutang. Akibatnya, tingkat hutang mereka secara keseluruhan terus meningkat dari waktu ke waktu, bahkan ketika ekonomi telah mendingin.

Sementara faktor-faktor sebelumnya secara bertahap memperburuk sentimen terhadap sektor ini, Reits lambat untuk menurunkan valuasi portofolionya dalam menanggapi kondisi pasar yang lebih ketat. Hal ini telah menciptakan ketidakpastian tentang tingkat diskonto yang harus diterapkan pada arus pendapatan di masa depan, yang mengarah pada peningkatan premi risiko dan harga saham yang cenderung menurun tajam sebagai respons.

Curveball Covid-19

Begitu pandemi melanda, dampak dari lingkungan ekonomi yang buruk dan tingkat ketidakpastian menjadi lebih kuat. Sementara pengecer yang lebih besar mungkin memiliki cadangan untuk bertahan dari pembatasan sementara pada perdagangan, toko dan kantor format yang lebih kecil, yang biasanya memiliki sewa lebih tinggi per meter persegi, dianggap jauh lebih kecil kemungkinannya untuk bertahan dari penguncian. Dengan aliran pendapatan seperti obligasi yang sering dikaitkan dengan Reits yang dipertanyakan, harga saham menjadi sangat tertekan, dengan beberapa dari mereka diperdagangkan dengan diskon ke nilai aset bersih (NAV) setinggi 90 persen.

Mencari peluang di tengah kesusahan

Kondisi negatif yang membayangi sektor properti yang terdaftar sangatlah nyata, dan merupakan sebagian besar alasan mengapa PSG Asset Management menghindari sektor tersebut selama beberapa tahun terakhir. Di benak kami, masih ada peluang yang lebih baik untuk dieksploitasi dengan risiko yang lebih rendah hingga saat ini, seperti yang ditawarkan di sektor obligasi pemerintah dengan jangka waktu yang lebih lama. Namun, minat kami terusik ketika narasi yang sangat negatif menjadi kebijaksanaan yang diterima secara konvensional, bahkan saat valuasi didorong lebih rendah. Sementara kekhawatiran tentang sektor properti yang terdaftar benar-benar nyata dan beralasan, orang harus bertanya skenario apa yang dapat menyebabkan prakiraan yang sangat pesimis yang tersirat oleh harga saham saat ini dan diskon besar-besaran untuk NAB terwujud.

Ketajaman dibutuhkan

Menerima risiko dengan imbalan potensi imbalan adalah bagian tak terpisahkan dari proses investasi. Kami tidak menganggap adanya risiko dalam diri mereka sendiri sebagai pencegah, tetapi lebih mempertanyakan kemungkinan investor mendapatkan imbalan dalam jangka panjang – semuanya dipertimbangkan. Menjadi murah tidak pernah menjadi kriteria yang cukup, bagi pikiran kami, untuk mendorong investasi. Namun, ketika penilaian rendah dan strategi bisnis yang baik dipadukan dengan manajemen yang unggul, proses kami mengharuskan kami mempertimbangkan secara serius apakah narasi pasar yang dominan mengabaikan kualitas fundamental perusahaan yang bersangkutan.

Apakah narasi negatifnya sudah terlalu jauh?

Melihat sektor properti yang terdaftar, kami yakin pelaku pasar tidak cukup membedakan antar perusahaan. Sementara beberapa cenderung melanggar perjanjian pinjaman dan cenderung dipaksa untuk melakukan rights issue sebagai upaya terakhir, yang lain jauh lebih mungkin untuk mengatasi badai jangka pendek, dan memberi penghargaan kepada investor dalam jangka panjang. Setan, bagaimanapun, dalam detailnya.

Kami juga yakin ada banyak jebakan nilai di sektor ini, dan selektivitas adalah kuncinya. Dengan sektor properti yang terdaftar telah mendekam di bagian bawah tabel pengembalian kelas aset selama beberapa tahun terakhir, mungkin sudah waktunya bagi investor yang cerdas untuk melihat kembali proposisi nilai sektor ini. Karena ini adalah kelas aset hibrid, dan dengan tingkat suku bunga yang kemungkinan besar akan tetap rendah untuk jangka waktu yang lama, mendiversifikasi sumber pengembalian Anda bisa terbukti lebih berharga dari sebelumnya, asalkan Anda menerapkan pendekatan yang bijaksana dan sabar.

Dirk Jooste adalah Manajer Investasi, dan Ané Craig, Analis, di PSG Asset Management

LAPORAN BISNIS


Posted By : Singapore Prize